Se debe precisar que los padres no pueden vender los bienes de su hijos si es que no cuentan con la autorización judicial para hacerlo, ello es así porque de esa manera la sociedad protege el derecho de los menores a que un juez especializa­do en familia se entere del caso, lo examine y de ser el caso apruebe la operación si es que es en provecho del menor.

Ya sea porque recibió una herencia, porque sus padres le transfirieron la propiedad al momento de divorciar­se u otra razón, un menor de edad puede ser dueño o propietario de un bien como un terreno, departamento o casa. Si esto ocurre y es necesario vender dicha propiedad, entonces los padres o tutores deberán solici­tar ante un juez la autorización o li­cencia para vender bienes de menor.

La solicitud se presenta ante el juzgado de familia y es requisito obligatorio demostrar la necesidad de la venta del bien, pero también se puede acreditar en qué consiste la utilidad del negocio, siempre en función del niño o menor, es decir si es necesario o útil para él o ella. En consecuencia estas dos situaciones se deben acreditar: la necesidad o utilidad de la venta.

Es requisito también acreditar el va­lor del bien con documentos como avalúos, certificación oficial del va­lor o pericia de parte. El juez puede exigir la presentación de tasaciones y esto es un requisito de lógica debido a que el bien deberá trasladarse a otra persona que pudiera aprovecharse precisamente de la condición de me­nor de edad del dueño o propietario.

Es importante señalar que el juez firma y sella cada una de las hojas del documento que contiene el acto por el que se solicita la aprobación del juez, por ejemplo la compra-venta. Este documento, la compra­venta, se acompaña a la demanda como anexo obligatorio.

En los aspectos tributarios y muni­cipales, la compraventa que se pro­duce bajo la autorización de un juez de familia es exactamente igual a la que se lleva a cabo entre contratan­tes capaces.

Cabe señalar que se puede deman­dar la nulidad de las compras-ven­tas o disposición de bienes de los menores que no cuente con autori­zación judicial. Esta nulidad la pue­den plantear:

1.- El hijo dentro de los dos años siguientes a cumplir la mayoría de edad.

2.- Los herederos del hijo, dentro de los dos años siguientes a su muere, si ocurrió antes de llegar a la mayo­ría de edad.

3.- El representante legal del hijo o tutor designado en el caso de que cese la patria potestad de uno de los padres.

Con el crecimiento de las opera­ciones inmobiliarias se ha incre­mentado también el interés por las operaciones en donde un tercero imparcial, en este caso un juez, analiza y autoriza una venta donde un menor se deshace de su propie­dad. Si usted es el comprador una operación como está puede ser ab­solutamente normal pero debe tener en cuenta el tiempo del trámite de manera que lo considere dentro de su proyecto.

JAVIER RICARDO DOCUMET PINEDO
Abogado especialista en Negocios Inmobiliarios
javier.documet@abogadosde­negocios.pe
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Cel: 999 930 125
Telf: 444 2774

Quizá esté considerando disponer su patrimonio porque es de los que no quieren problemas futuros y quiera traspasar su propiedad o inmueble a favor de uno o varios de sus hijos. Si es así deberá rea­lizar un anticipo de herencia o de legítima como se conoce en nues­tro medio.

Anticipar la herencia puede ser una solución frente a varios problemas:

• No desea que sus familiares in­gresen a discusiones por dinero cuando Usted ya no se encuentre.

• Durante un divorcio, Usted y su cónyuge pueden decidir donar a sus hijos la casa que se compraron cuando aún hacían vida de esposos.

• Usted busca proteger un activo familiar que pasará a manos de un miembro de la familia.

Sea por la razón que fuere, si decide anticipar la herencia a sus hijos debe­rá cumplir con una secuencia de pa­sos que se describen a continuación:

1.- En primer lugar, saber si se tra­ta de todo su patrimonio o sólo del

tercio de libre disposición. Aquí, una breve explicación sobre las cantidades y las personas a las que se les da la herencia. Quienes reci­ben una herencia, sí o sí, de Usted son llamados sus herederos forzo­sos, normalmente son sus hijos. Ahora bien, a estos herederos for­zosos Usted estará obligado a dar­les en herencia sus bienes excepto el tercio de libre disponibilidad. Quiere decir que si Usted tiene tres casas y dos hijos, sólo está obli­gado a dar en herencia a sus here­deros forzosos dos de las casas y con la otra casa Usted puede hacer literalmente lo que quiera, dárselo a otras personas o también a ellos.

2.- Si Usted anticipa la herencia, no sólo de la parte obligatoria, que se llama legítima, sino también del tercio de libre disponibilidad, sería oportuno que declare que el anticipo lo hace con dispensa de la colación de bienes. Lo que quiere decir que estos bienes no regresarán a la masa o conjunto de

patrimonio de herencia sino que permanecerán con el heredero al que Usted anticipó.

3.- Deberá contar con una minuta que describa el anticipo de legíti­ma que está realizando, en buena cuenta se trata de un contrato de donación con las particularidades de la herencia.

4.- La minuta deberá ser elevada a escritura pública en una notaría de manera que se convierta en un do­cumento público.

5.- La escritura pública deberá ser inscrita en el registro público.

6.- Cabe señalar que al ser una transferencia gratuita o donación, la ley señala que esta operación está inafecta al pago del impuesto de alcabala por lo que no deberá pagar el monto del tributo, pero sí deberá declarar la transferencia para efectos de darse de alta como contribuyente de la municipalidad que corresponde.

En este estado, ya la transferencia está completamente terminada y ahora el bien es propiedad del nue­vo dueño beneficiado con el antici­po de legítima. Algo que me suelen preguntar mis consultantes es cómo hacen a partir de ahora si las personas original­mente dueñas del inmueble quie­ren por alguna razón venderlo. La respuesta es clara, ya no lo pueden vender porque pertenece a un nue­vo dueño, ya salió del patrimonio de los padres y pasó a ser propie­dad de los hijos. Si estos hijos son menores de edad, los padres debe­rán tramitar una autorización para disponer o vender los bienes de un menor, pero eso será materia de un próximo artículo.

JAVIER RICARDO DOCUMET PINEDO
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Cuando Martín compró su departamento faltaba un año para que se lo entreguen. Estaba en proyecto le dijeron. La verdad era que ya se le habían pasado un par de oportunidades en otras tantas “obras” que visitó con su novia y no querían que les vuelvan a ganar por puesta de mano. Así que pagaron la separación, luego vino el contrato y, finalmente, con el crédito bancario cancelaron la totalidad del departamento. De cuando en cuando, escapando del trabajo iba a ver la obra. Pero ésta nunca pasó de los cimientos, más bien pasaron tres años y ahora Martín se escapa del trabajo a las citaciones judiciales con la desazón de estar en un problema que no tiene cuando acabar, perdiendo tiempo y dinero.

¿Cómo hubieran podido evitar estos problemas?

•Sin duda se trata de un caso extremo pero nos sirve para graficar los conflictos en los que se cae por no tomar las medidas que una inversión inmobiliaria como adquirir un inmueble exige.

Entonces, ¿Qué pasos dar para proteger concretamente su inversión?

•Lo resumiremos en lo siguiente: INFORMACIÓN + ACCIÓN = COMPRA RESPONSABLE (Reducción de Riesgo).

¿Cuáles son los puntos sobre los cuáles es necesario conseguir INFORMACIÓN?

•En primer término, EL TERRENO sobre el cual se levantará la edificación. Este terreno debe necesariamente estar inscrito a nombre del promotor de la obra.  Luego, EL PROMOTOR debe ser una empresa seria y responsable puesto que es quien lidera el proyecto y vende los departamentos, no debe de tener sanciones por incumplir a sus clientes. Usted puede acercarse a los proyectos concluidos y averiguar acerca de la calidad de su trabajo.

• También debe de preguntar a cerca de EL CONSTRUCTOR, esto es, la empresa que realizará la obra propiamente dicha, la edificación, normalmente es un contratista de EL PROMOTOR salvo que ellos mismos realicen la edificación.

• Es necesario que sepa con qué BANCO se financiará el proyecto de manera que conozca la tasa de interés que esa entidad financiera maneja, costo de la carta fianza etc.

• Usted debe de conocer el estado de EL PROYECTO, necesita saber si sólo está a nivel de anteproyecto o ya cuenta con Licencia de Construcción. Los planos que se presentan ante la municipalidad normalmente son incluidos como anexos del contrato que firmará.

¿Cuáles son los aspectos sobre los cuáles debe de tomar ACCIÓN?

• La información que le proporciona EL PROMOTOR debe de ser contrastada con EL REGISTRO PÚBLICO. De esa manera Usted conoce el estado legal del inmueble, quien es el propietario y si tiene hipotecas u otra carga o gravamen.

• Usted debe solicitar que EL CONTRATO guarde equilibrio entre las partes incluyendo garantías o penalidades frente al retraso o demora injustificada, entrega del inmueble con características menores a lo pactado o sin los acabados contratados.

• Cuando esté comprando con crédito bancario, debe de negociar cómo se asumirá el pago de LA CARTA FIANZA en caso de que su crédito provenga de un banco distinto del que está financiando la obra.

• Al momento de realizar el ACTA DE ENTREGA del departamento haga constar en la misma, las observaciones que pudiera tener y la fecha en que EL PROMOTOR se compromete a solucionarlas.

• Tenga presente que al tratarse de compra de bienes futuros siempre resultará sano fijar una fecha para la entrega de los documentos que formalicen la existencia del bien, Usted deberá pedir que le precisen cuándo le estarán haciendo entrega de LA DECLARATORIA DE FÁBRICA, INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO INTERNO. Usted debe tomar decisiones en base a la información con que cuenta. Si ésta es reducida, sus elecciones también lo serán. Averigüe acerca de la persona natural o empresa con la que está haciendo negocios y tome acción en los puntos críticos de una compra que es muchas veces compleja y llena de vericuetos legales, pero no por ello debe dejar de ser una compra responsable. Su tranquilidad en el futuro y la seguridad de su inversión se lo agradecerán.

JAVIER RICARDO DOCUMET PINEDO

Abogado especialista en Negocios Inmobiliarios

javier.documet@abogadosdenegocios.pe

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